Disruptora do mercado imobiliário: Opendoor Technologies

Bom dia caros Subscritores,

Vou prosseguir com a lista de sugestões que me forneceram, com a Opendoor Technologies, uma sugestão do Meneses, que disse o seguinte:

Boa tarde César.
Opendoor, uma revolucionária na área da negociação de imóveis.
Abraço e bom fim de semana.

Tenho 1:51 minutos para publicar esta primeira aproximação à Opendoor e a primeira coisa que vou fazer é verificar qual é a capitalização bolsista, ou seja, o preço da empresa. É $9.879 M, ou seja, está perto do limite máximo que procuramos no BoS, que é de $10.000 M.

De seguida li o que a empresa faz neste resumo da Refinitiv…

…e realmente é interessante, especialmente para mim e a Catarina, porque ela adoraria comprar uma casa velha, recuperá-la e depois revender ou arrendar. É um tema interessante, especialmente em Portugal, onda há tantas casas a cair de podre.

Mas a Opendoor Technologies obviamente é uma empresa norte-americana no mercado dos Estados Unidos, ou pelo menos assim parece. Necessito de uma apresentação mais detalhada, pelo que vou ao site de investor relations buscar por exemplo esta apresentação de 63 páginas para analistas e investidores, que foi publicada em novembro de 2020.

Destaco dois fatores positivos:

A – O público adora a experiência da Opendoor. Qual é o vendedor da sua casa que não quer chegar a um site ou App, colocar as caraterísticas e um vídeo da sua casa e receber, digitalmente e em poucos minutos, uma proposta de compra firme e objetiva?

B –  O crescimento e os Billions de Receita anual:

E um fator negativo: dá Prejuízo logo ao nível do EBITDA…

…e espera-se que dê Prejuízos pelo menos até 2025, apesar da quase decuplicação das Receitas:


Qual é a ideia, comprar casas ligeiramente acima do valor real e vendê-las ligeiramente abaixo de forma a ganhar rapidamente quota de mercado?

Efetivamente, tendo em conta as páginas 29 a 38 da apresentação, a ideia parece ser ganhar quota de mercado…

…e os lucros ficam para mais tarde, tal como fizeram empresas disruptoras como a Amazon, a Uber e a Carvana:

Desenvolvimento

Tendo em conta que a Opendoor compra as casas para depois as revender e tem dado prejuízo todos os anos, pensei que o Balanço tivesse muita dívida, pelo que fui surpreendido ao verificar que, a 31 de março de 2021, a Opendoor tinha $2.098,5 M em Cash e Equivalentes e somente $733 M de dívida financeira.

Ou seja, o Net Cash é de $1.365,5 M.

Em parte é por causa do encaixe da SPAC, uma iniciativa do famoso investidor Chamath Palihapitiya:

Nota: não sou grande fã do Chamath, por causa das defesas que faz de cripto-moedas. 

Fui ver o site da Opendoor – é acessível a partir de Portugal – e é absolutamente fabuloso.

Eu que já mudei de casa 15 vezes (!) – mas só comprei 3, as outras eram arrendadas – fico maravilhado ao pensar num processo assim tão conveniente como o descrito no site da Opendoor.

Agora, será que o que é bom para os consumidores é bom para o negócio?

Eu diria que sim, porque estes gestores não são parvos… estão a dar prejuízo porque querem crescer muito rapidamente e dominar o mercado imobiliário norte-americano, que movimenta $1,6 Trillion por ano:

Agora, o que estou com alguma dificuldade em perceber, é a história da própria Opendoor comprar as casas. Esperam ter $1,6 T por ano de Cash para as comprar? Isto se tivessem 100% de quota de mercado, o que obviamente é impossível.

Eles na apresentação falam em 4% de quota de mercado…

…o que lhes daria $50 B de Receita anual (aqui estão a considerar que o mercado total é $1,25 T).

Mas vou considerar que no longo prazo conseguem 10% de um mercado anual de $1,6 T, ou seja, propõem-se comprar uns $160 B por ano de casas. Compram por $150 B e vendem por $160 B, ficando com $10 B de lucro bruto? É esta a ideia?

A questão é quanto é que perdem na passagem do lucro bruto para o líquido… imaginando que perdem 70% e que lucram $3 B por ano, eu diria que no longo prazo a Opendoor pode valer uns $60 B, ou seja, cerca de seis vezes mais do que agora.

Entre 2020 e 2025 os analistas estimam que as receitas irão crescer à taxa média anual de 53,4%, dos $2.583 M para os $21.906 M. Considerando que a partir de 2025 as receitas crescem à taxa média anual de 40%, chegarão aos $160 B em mais 6 anos, ou seja, em 2031, daqui por 10 anos.

Se o valor da Opendoor sextuplicar em 10 anos o retorno médio anual será de 19,6%.

É uma proposta apelativa, mas não sei, fico com a sensação – que provavelmente advém da ignorância acerca do mercado imobiliário dos Estados Unidos, que é muitas ordens de grandeza mais pujante que o português – que a Opendoor se arrisca a, em algum momento da história, ficar agarrada com as casas.

Eles dizem que não, que mesmo na crise hipotecária de 2008 se continuaram a comprar e vender casas a bom ritmo:

 

Conclusão

A Opendoor Technologies é uma empresa muito interessante que poderá vir a entrar no TOP20 Small Caps US.

Vou continuar a acompanhar os desenvolvimentos e agradeço quaisquer comentários a esta primeira aproximação à Opendoor, cuja evolução desde a entrada no Nasdaq (através de uma SPAC) foi a seguinte:

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