Análise Fundamental à Nyesa Valores Corporación

1. Introdução Caro Fernando Cardoso, esta análise à Nyesa Valores Corporación SA (IBES.MC) está disponível apenas para si. 2. Apresentação 2.1. Descrição da Empresa A Nyesa Valores Corporacion (Nyesa) é uma empresa espanhola do setor imobiliário. As atividades da empresa incluem a aquisição de terrenos e o seu desenvolvimento, assim como a construção e promoção de propriedades não residenciais, tais como hotéis, edifícios de escritórios, centros comerciais, residências seniores e ainda armazéns logísticos e industriais. A Nyesa tem (ou tinha) as seguintes subsidiárias: Gestora Inmobiliaria Besos SA, Edutaimet Sant Adria de Besos SA, Promociones Industriales y Financieras, Construtora Inbesos SA, Inbesos Sur SA e Nalcar 2000 SL, entre outras. No dia 5 de dezembro de 2013, o Tribunal Comercial Nº1 de Saragoça completou a primeira fase de insolvência da empresa. Em dezembro de 2013 o Tribunal apresentou o relatório final requerido tendo em conta o artigo 96 da Lei de Insolvências. No dia 15 de julho de 2014 o Tribunal anunciou as regras da insolvência da Nyesa e suas subsidiárias. 2.2. Principais Acionistas Este quarto acionista, com cerca de 40 000 ações, é o Presidente do Conselho de Administração da Nyesa. 3. Contexto Histórico 3.1. Gráfico de Longo Prazo Entre o mínimo de 2003 e o máximo de 2007 a Nyesa subiu cerca de 18 bags , mas depois entrou numa espiral descendente que culminou com a insolvência da empresa. Desde o dia 29 de setembro de 2011 que as ações estão suspensas pela CNVM. 3.2. Evolução do Nº de Ações e Valor de Mercado Após quatro anos em que não foi possível emitir novas ações da Nyesa, em 2015 houve um aumento do nº de ações muito significativo e no dia 10 de março de 2017 foi anunciado um novo aumento de capital , onde foram emitidas 44 117 647 ações que foram entregues a credores da empresa, como compensação pelo cancelamento de dívidas. À cotação de €0,17 por ação o Valor de Mercado atual seria €170 milhões. 3.3. Evolução das Receitas Apesar de se encontrar em processo de insolvência, a Nyesa continuou a operar e a apresentar as suas contas aos acionistas. A evolução das Receitas Anuais tem sido a seguinte: Estas vendas anuais (€2 milhões em 2016) provavelmente têm a ver com os dois hotéis que a empresa está a operar, um em Sevilha e outro em Saragoça. 3.4. Lucro e Prejuízo Anual Segundo informação prestada pela Reuters Eikon, a Nyesa deu um Lucro de €75 milhões em 2014, €106 milhões em 2015 e €22 milhões em 2016. Mais à frente nesta análise verifiquei que estes Lucros tiveram essencialmente a ver com o cancelamento de dívidas por parte dos credores, que receberam novas ações da Nyesa como compensação. 3.5. Rácios do Balanço Depois de ter atingido os -325 milhões de EUR em 2013, o Capital Próprio da Nyesa tem vindo a ficar cada vez menos negativo. Em 31 de dezembro de 2016 o Capital Próprio era negativo em €36 milhões. 4. Perspetivas 4.1. Último Relatório de Gestão Vou ter fé no meu espanholês e ler o relatório de gestão de 2016 da Nyesa . OK, vou ler novamente e tirar algumas notas: Vendeu um imóvel em Barcelona por €1,3 milhões Os dois hotéis operados pela Nyesa chamam-se Sevilla Macarena e GIT Ciudad de Zaragoza Tem alguns projetos na Costa Rica que me parecem algo megalómanos: 5. Visão Geral & Plano de Investimento 5.1. Visão Geral No final de 2016 a administração da Nyesa solicitou à CNVM que levantasse a suspensão de negociação das suas ações na Bolsa de Madrid. A CNVM respondeu com um pedido de informações que a Nyesa está agora a tratar de reunir. Alguns credores da Nyesa optaram por trocar os seus créditos por ações, outros não quiseram e terão de começar a ser pagos a partir de 2019, de acordo com o que ficou decidido em Tribunal. Neste momento o Capital Próprio é negativo em €36 milhões, ou seja, o Passivo supera o Ativo em €36 milhões. Mas, com a recuperação do mercado imobiliário em Espanha, o Valor do Ativo recuperou um pouco desde 2014 ... ... enquanto que o valor do Passivo tem vindo a diminuir, essencialmente por causa da conversão de créditos em novas ações da Nyesa. Penso que será possível que, algures no tempo, possivelmente já em 2017, a CNVM volte a autorizar a negociação das ações da Nyesa. Pelos motivos que certamente se compreenderão, não é nada fácil avaliar esta empresa, pelo que vou pelo caminho mais óbvio e fácil ... vou considerar que, depois de tudo o que aconteceu, a empresa valerá mais ou menos o mesmo que no final de 2011, quando ainda era cotada. Nessa altura a Nyesa estava avaliada pelo mercado em €27 milhões. Com o nº de ações atualmente emitidas (cerca de 999 milhões), para que a Nyesa valha €27 milhões, a cotação terá de ser €0,027, cerca de -84% que os €0,17 a que estava cotada antes. O nº de ações emitidas subiu 6,2 vezes portanto a cotação deverá ser 6,2 vezes mais baixa para refletir o mesmo Valor de Mercado. Esta situação da Nyesa faz-me lembrar a da Imobiliária de Construção Grão Pará , com a diferença que os administradores da Nyesa ainda parecem ter algum sangue na guelra e vontade de recuperar o negócio, enquanto que a Grão Pará está moribunda e em cuidados paliativos. Devo dizer que as ações da Nyesa nunca estiveram a €37, esse valor só aparece no gráfico porque a Reuters ajusta os gráficos retroactivamente para refletir as mudanças no nº de ações emitidas. Penso que o máximo da cotação das ações da Nyesa terá sido em torno dos €6 por ação. 5.2. Plano de Investimento Penso que, se tal for possível, depois de ser cotada, a Nyesa irá fazer um reverse split e depois tentar que mais alguns dos seus credores convertam os seus créditos em ações, de forma a ficar com um Capital Próprio positivo e retomar a sua atividade normal e planos de investimento. Acho que os acionistas anteriores serão diluídos até que a sua posição tenha um valor praticamente nulo, é isso que faz sentido e costuma acontecer nestas situações ... os credores ficam com a totalidade do capital da empresa. Lamento escrever isto, mas considero que o caro Fernando Cardoso está mesmo entalado na Nyesa. A sua expetativa deverá ser a de recuperar à volta de 20% do capital que lá tinha quando a ação era cotada ... espero que este investimento nas ações da Nyesa não represente uma grande parte do seu património, mas caso represente, considere que, investindo nas ações certas, de forma diversificada e com paciência, tudo é recuperável. Atenciosamente, César Borja Esta publicação é para efeitos meramente informativos e educacionais e nunca deverá ser entendida como uma recomendação de compra ou venda de ações. O BorjaOnStocks e a sua Equipa não assumem qualquer responsabilidade por eventuais perdas ou ganhos resultantes da informação obtida nesta publicação. 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Análise Fundamental à Nyesa Valores Corporación

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